18 / 10 2016

Mieter dürfen die Mietkaution nicht "abwohnen"

Das Amts­ge­richt Mün­chen hat ent­schie­den, dass Mie­ter nicht das Recht haben, die letz­ten Miet­zah­lun­gen mit der hin­ter­leg­ten Miet­kau­ti­on zu ver­rech­nen und die Miet­si­cher­heit (Kau­ti­on) abzu­woh­nen. Hier­durch wür­de der der Siche­rungs­zweck der Kau­ti­ons­ver­ein­ba­rung zulas­ten des Ver­mie­ters aus­ge­he­belt.

Die Miet­zah­lungs­pflicht endet nach § 535 II BGB endet grund­sätz­lich erst mit der Been­di­gung des Miet­ver­tra­ges. Der Mie­ter darf die­se gesetz­li­che Wer­tung nicht ein­sei­tig abän­dern, um sich am Ende der Miet­zeit so zu stel­len, als wenn sei­ne Kau­ti­on bereits zurück­ge­zahlt wor­den wäre.

Die Zweck­rich­tung der Miet­si­cher­heit liegt dar­in, den Ver­mie­ter gegen Schä­den am Miet­ob­jekt abzu­si­chern, die dem Mie­ter zuzu­ord­nen sind und dem Ver­mie­ter in der Regel erst nach dem Aus­zug des Mie­ters bekannt wer­den.

Die Vor­ge­hens­wei­se der Mie­te­rin in dem vom AG Mün­chen ent­schie­de­nen Fall ver­sto­ße gegen die Siche­rungs­ab­re­de im Miet­ver­trag und sei treu­wid­rig. "Andern­falls könn­te ein Mie­ter – zumal dann, wenn er den spä­te­ren Zugriff des Ver­mie­ters auf die Kau­ti­on befürch­tet – grund­sätz­lich die Miet­zah­lun­gen schon vor Ablauf des Miet­ver­hält­nis­ses ein­stel­len und sodann bei einer Gel­tend­ma­chung der Miet­rück­stän­de durch den Ver­mie­ter stets gefahr­los mit dem Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch auf­rech­nen." (AG Mün­chen , Urteil vom 05.04.2016 - 432 C 1707/16)

Dies gilt grund­sätz­lich, es ist den­noch mög­lich, in vor­he­ri­ger Abspra­che mit dem Ver­mie­ter die Miet­si­cher­heit abzu­woh­nen, aber wie gesagt, nach vor­he­ri­ger Abspra­che. Aus Beweis­grün­den soll­te eine sol­che Abspra­che immer schrift­lich fixiert wer­den.

Ihr Rechts­an­walt Chris­toph Seif­fert aus Flens­burg


13 / 10 2016

BGH - Käuferrechte gestärkt - neues Urteil zur Beweislastumkehr nach § 476 BGB

Der BGH hat in sei­nem Urteil vom 12.10.2016 - VIII ZR 103/15 ent­schie­den, dass ein Käu­fer inner­halb der ers­ten sechs Mona­te ab Gefahr­über­gang weder dar­le­gen noch nach­wei­sen muss, auf wel­che Ursa­che die­ser Zustand zurück­zu­füh­ren ist, noch dass die­se in den Ver­ant­wor­tungs­be­reich des Ver­käu­fers fällt. Die­ses Urteil steht auch im Zusam­men­hang mit einem Urteil des Gerichts­hofs der Euro­päi­schen Uni­on vom Juni 2015 zu die­ser Fra­ge.

Im Kern ging es um die Fra­ge, ob bei einem gebrauch­ten Pkw ein zum Rück­tritt berech­ti­gen­der Man­gel vor­lag oder nicht. Der Klä­ger blieb in den Vor­in­stan­zen erfolg­los. In der letz­ten Instanz bekam der Klä­ger in dem Sin­ne auch nicht Recht, jedoch mach­te der BGH wei­ter­ge­hen­de Aus­füh­run­gen zur Beweis­last­um­kehr­re­ge­lung.

Gem. § 476 BGB gibt es eine ledig­lich in zeit­li­cher Hin­sicht wir­ken­de Ver­mu­tung dahin­ge­hend, dass ein Sach­man­gel, der inner­halb von sechs Mona­ten ab Gefahr­über­gang auf­tritt, bereits im Zeit­punkt des Gefahr­über­gangs vor­ge­le­gen habe. Sie gel­te dage­gen nicht für die Fra­ge, ob über­haupt ein Man­gel vor­lie­ge.

Nach dem BGH muss die Aus­le­gung der Rege­lung zur Beweis­last­um­kehr nach § 476 BGB dem Urteil des EuGH ent­spre­chend erwei­tert wer­den. Dem­nach ist es aus­rei­chend, wenn sich eine Man­gel­er­schei­nung inner­halb von sechs Mona­ten zeigt. Damit ein Käu­fer von der Ver­mu­tungs­wir­kung des § 476 BGB pro­fi­tie­ren kann, muss die­ser dar­le­gen und ggf. bewei­sen, dass die gekauf­te Sache nicht den Qualitäts-, Leistungs- und Eig­nungs­stan­dards einer Sache ent­spricht, die er zu erhal­ten nach dem Ver­trag ver­nünf­ti­ger­wei­se erwar­ten konn­te. Der Käu­fer muss weder den Grund für die Ver­trags­wid­rig­keit noch den Umstand bewei­sen, dass sie dem Ver­käu­fer zuzu­rech­nen ist.

In richt­li­ni­en­kon­for­mer Aus­le­gung des § 476 BGB wird des­sen Ver­mu­tung noch um eine sach­li­che Kom­po­nen­te erwei­tert, näm­lich dass der Käu­fer nicht mehr den Nach­weis brin­gen muss, dass ein erwie­se­ner­ma­ßen erst nach Gefahr­über­gang ein­ge­tre­te­ner aku­ter Man­gel sei­ne Ursa­che in dem laten­ten Man­gel hat.

Somit wird die Beweis­last fast voll­stän­dig auf den Ver­käu­fer ver­la­gert, die­ser hat nur noch die Mög­lich­keit, sich dar­auf zu beru­fen, dass die Ver­mu­tung, dass der Man­gel bereits bei Gefahr­über­gang vor­lag, mit der Art der Sache oder eines der­ar­ti­gen Man­gels nicht ver­ein­bar ist. In die­sem Zusam­men­hang ist der Käu­fer auch gehal­ten, vor­zu­tra­gen, wie er kon­kret mit der erwor­be­nen Sache umge­gan­gen ist.

Für den Ver­käu­fer bedeu­tet dies auch, dass er im Zwei­fel ein höhe­res Pro­zess­ri­si­ko trägt. Wenn die Ver­mu­tungs­re­ge­lung des § 476 BGB ein­greift, dann obliegt dem Ver­käu­fer die Beweis­last. Soll­te sich im Gerichts­ver­fah­ren her­aus­stel­len, dass der Beweis nicht geführt wer­den kann, so geht dies zu Las­ten der beweis­be­las­te­ten Par­tei - hier des Ver­käu­fers - mit der Fol­ge, dass er das Ver­fah­ren ver­lie­ren wird...

Ob das Urteil nun ein wei­te­rer Mei­len­stein auf dem Weg der Ver­bes­se­rung des Ver­brau­cher­schut­zes ist oder ob die Recht­spre­chung hier beginnt, das Kräf­te­ver­hält­nis zulas­ten der Händ­ler zu ver­schie­ben, wird sich noch zei­gen müs­sen. Bereits jetzt ist klar, dass man die­ses Urteil in eide Rich­tun­gen inter­pre­tie­ren kann - je nach­dem, ob man als Käu­fer oder als Ver­käu­fer dar­über dis­ku­tiert.

Soll­ten Sie Pro­ble­me in die­sem Kon­text haben, kann die­ses Urteil allein nicht zur Klä­rung die­nen, da der gesam­te Sach­ver­halt erfasst und geprüft wer­den muss, um her­aus­zu­fin­den, ob Ihr Fall in die­se Kate­go­rie fällt oder ob er anders zu beur­tei­len ist. Hier­bei bin ich Ihnen gern behilf­lich.

Ihr Rechts­an­walt Chris­toph Seif­fert aus Flens­burg